odgovarja odvetnica Betka Vreček Močnik

Bralec je po smrti žene postal solastnik hiše, in sicer do 1/3. Preostala solastnika sta njegov svak ter ženina mama, torej tašča. V hiši za enkrat živijo vsi skupaj, vendar med njimi prihaja do nesoglasij, zaradi česar se bralec namerava odseliti. Bralca zanima, na kakšen način lahko vnovči svoj delež na nepremičnini. Solastnikoma je že predlagal prodajo hiše, vendar za to nista zainteresirana. Kaj mu še preostane?

Iz gornjega vprašanja je razvidno, da bralec zaradi nameravane izselitve iz hiše, ki je v solastnini, želi izvesti razdelitve solastnine in ga torej zanima, kakšne so možnosti in postopek razdelitve solastnine. Zaradi problematične narave solastniške skupnosti (težave pri dogovarjanju glede uporabe, vzdrževanja…), Stvarno pravni zakonik določa načine razdelitve solastnine. Delitev solastnine je lahko sporazumna ali sodna. V kolikor se vsi solastniki strinjajo glede načina delitve, enostavno sklenejo pogodbo o razdelitvi solastnine in v njej določijo način delitve (npr. eden postane lastnik celote in ostale solastnike izplača; nepremičnino lahko prodajo in si razdelijo kupnino; vzpostavijo etažno lastnino in postanejo lastniki posamezne etaže). V kolikor pa sporazuma med solastniki ni, mora tisti od solastnikov, ki delitev želi (v gornjem primeru je to bralec), na pristojno nepravdno sodišče vložiti predlog za razdelitev solastnine. Točna pravila o tem določa 70. čl. SPZ. Temeljno pravilo je, da se nepremičnina fizično razdeli in da solastniki v naravi dobijo tisti del nepremičnine, za katerega izkažejo upravičen interes. Če fizična delitev ni možna, sodišče odloči, da se stvar proda in kupnina razdeli. Lahko pa sodišče na predlog solastnika odloči, da mu namesto prodaje pripada stvar v celoti, pri čemer mora izplačati druge solastnike. V tem primeru vsi solastniki do popolnega poplačila obdržijo zastavno pravico na nepremični. Bralcu predlagam, da najprej poskuša spor rešiti sporazumno in ostalima solastnikoma predlaga sklenitev pogodbe o razdelitvi solastnine, s katero bo na njiju prenesel svoj solastniški delež, onadva pa mu bosta izplačala ustrezno kupnino. S tem bo za svoj delež dobil sorazmerno denarno nadomestilo, solastništvo pa bo prenehalo. V kolikor to ne bi uspelo, bo potrebno na sodišče vložiti predlog za sodno delitev. V kolikor bo interes ostalih dveh solastnikov, da se hiša ne proda, dovolj velik, bosta nekako prisiljena pristati na to, da bralcu izplačata njegov delež, onadva pa ostaneta izključna lastnika hiše, saj bo v nasprotnem primeru odrejena sodna prodaja nepremičnine.